Episode Notes Kiedy mamy istniejący dom albo kupujemy dom i chcemy go przerobić, zwykle wymagane jest pozwolenie na budowę. Wiele rzeczy można właściwie zrobić w domu bez pozwolenia - o tym pisałem w zeszłym tygodniu i zachęcam Państwa do przypomnienia sobie tego tekstu. Za każdym razem, kiedy proponujemy zmiany, a szczególnie kiedy wiąże się to ze zmianą obrysu budynku czy dodaniem powierzchni mieszkalnej (na przykład piętra), musimy nie tylko dostać pozwolenie na budowę, ale też sprawdzić, czy nasza proponowana przeróbka nie jest sprzeczna z przepisami urbanistycznymi. Okazuje się, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo chaotycznym i zaśmieconym „dziwolągami" projektowymi środowisku. Przepisy, które regulują co można budować i w którym miejscu w mieście, nazywają się Zoning By-Law i są one opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są modyfikowane i dostosowywane do nowych, zmieniających się realiów rozwoju miasta. Na przykład w Toronto, przed połączeniem w jedną aglomerację miejską, istniały w obrębie każdego "starego miasta" (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego, kiedy powstało Toronto jako Aglomeracja Toronto po wielu latach przygotowań, wprowadzono w 2013 nowe przepisy (bazujące na istniejących) i nazwano je City Wide Zoning By-Law. W założeniu miały być jednolite dla całego miasta. Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym planning department każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić bardzo konkretnych i aktualnych informacji. Ale w chwili obecnej coraz trudniej jest umówić się na osobiste spotkanie, bo jest powszechna tendencja do załatwiania spraw on-line. Dla tych, którzy są zaawansowani technologicznie, doskonałym źródłem informacji są interactive maps, które obecnie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami, wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu - i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i łatwo jest popełnić błąd. W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy niż dopuszczają przepisy. Czasami też dom, budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych - bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy także ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji? Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na takie zmiany, musimy przygotować dokładne rysunki, pokazujące naszą propozycję - wraz z listą zamierzonych odstępstw od przepisów (adjustments). Ale skąd wiedzieć, jakie zmiany są nam potrzebne? Otóż zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne odstępstwa od przepisów urbanistycznych, jakich potrzebujemy i da nam ich listę. Rysunki wraz z aplikacją, opłatami (które nie są małe) oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to także załatwić przez e-mail. Biuro, po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Ponieważ proces zatwierdzania zmian do przepisów urbanistycznych jest procesem publicznym, to po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w okolicy. Raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na ...
